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房地产企业开发成本核算业务的难重点

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摘要:房地产企业开发项目的运作周期比较长,涉及的业务种类比较多,加强对房地产企业开发成本核算工作较为重要。本文主要是对房地产企业开发成本核算的难点和重点进行分析研究,根据房地产企业的特殊性,优化企业开发成本核算业务,加强对房地产企业的资金管理,保证房地产企业资金的安全性。

关键词:房地产企业;成本核算;开发成本

一、房地产企业开发成本核算业务的主要内容

房地产企业开发成本核算业务主要的内容包括以下几个方面:一是土地费用。土地费用是房地产公司开发的主要成本,占总成本的50%左右,其中主要包括土地出让金、拆迁补偿费用等。二是前期工程费用。所谓的前期工程费用主要是指房地产开发项目前期的规划费用,包括地质勘探等费用。三是建筑安装工程费用。主要是指房地产企业建筑施工以及设备安装、装修等方面的费用,该费用是房地产公司开发成本核算的重要内容。四是基础设施费。所谓的基础费用主要是指房地产公司开发小区的水、电、暖气等保障性费用。五是公共配套设施费用。主要是指房地产公司内的派出所、托儿所、停车场等费用。六是开发间接费用。主要是指房地产公司施工项目过程中涉及的福利费用、折旧费用等,用于项目开支的费用。

二、房地产企业开发成本核算的主要难点

(一)收入确认困难

房地产企业开发成本核算过程中收入确认困难主要体现在两个方面:其一,对房地产公司而言房地产项目都是由房地产开发商自主经营的,根据国家的规定,房地产公司是可以在房屋建设的过程中进行销售的,以此获得运作资金。我国的税法中规定房地产公司在房屋销售过程中获得的定金、分期付款等资金都需要看作是销售,需要收到资金后缴纳经营税金。然而在收入确定过程中是需要等房地产建筑完全竣工后才能顾确认。房地产公司在开发业务核算过程中由于收入确定时期和税金缴纳时期不同,给收入确定带来了一定的难度。其二,房地产公司在产品销售过程中是提前预售的,只要拿到预售许可证之后便可以进行销售,但是此时的销售额是不可能被算作是利润的,只有部分工程竣工之后便能够将销售额算作为企业利润。按照我国的税法,房地产企业主要是执行核定利润率,主要存在预售金额,便需要缴纳税收。而对于按揭付款的房屋,是按照真正入账的日期进行计算税收的。我国的税法和房地产准则存在一定的差异,二者之间的差异给房地产企业收入确定带来一定困难。

(二)核算业务较复杂

对房地产企业而言,涉及项目比较复杂,除了要完成房屋的建筑项目,还需要完成配套的公共设施、小区的水、电、煤气等设施建设。总而言之,房地产公司涉及的项目比较复杂多样,并且涉及的周期比较长,故而在核算过程中涉及的业务比较多样,不同修建项目的核算业务流程不同,涉及的重点不同,这样就导致核算业务比较复杂。

(三)核算周期的跨度大

对房地产公司而言要开展一项项目时涉及到的工作种类比较多,施工时间比较长,资金比较多。甚至某些施工项目需要一年甚至更长时间才能够完成。基于房地产公司的施工特点,企业开发成本核算的周期跨度便比较大,增加了开发成本核算的难度。

三、房地产企业开发成本核算的重点工作

(一)收入和成本核算

房地产企业在开发成本核算过程中重要的工作内容是要做好收入和成本的核算,要结合房地产企业的实际情况以及发展过程中的特殊性,完善收入和成本核算,科学对房地产企业的资金进行管理。房地产公司收入和成本核算过程中由于我国税法和会计核算准则的差异,导致二者之间存在一定难度。对房地产企业而言,要能够重点做好会计核算和成本分摊的问题,帮助房地产企业完成成本核算工作。

(二)借款费用资本化

按照我国新会计准则,房地产公司在开发成本核算过程中要明确借款费用。对房地产公司而言,在项目建设过程中需要大量的资金运转,银行贷款是房地产重要的筹资方式。对房地产公司而言,还款周期比较长,借款的利益比较大,我国房地产公司借款费用逐渐开始像资本化发展,细化了房地产资金核算。故而,房地产公司开发成本核算过程中要注重借款费用资本化的问题,将其作为重点工作进行开展。

(三)预交税费处理

对房地产企业而言,由于公司的相关建筑工程项目比较复杂,周期比较长,故而需要承担的税种比较多。房地产公司除了要承担运营所得税、经营税之外,还需要承担土地增值税、房产税等。故而,对房地产公司而言,在开发成本核算过程中要注重对公司的税费进行核算,根据税法和会计准则,合理的筹划房地产业的税款,加强对资金使用情况进行控制,对预交税费进行处理核算,提高房地产企业资金利用率。

四、房地产企业开发成本核算工作的优化措施

(一)做好收入确认和成本核算

对房地产企业而言收入确认和成本核算是一项复杂的工作。由于房地产企业房屋销售的价格比较高,一般都是采用预售的方法,故而在房屋销售过程中需要涉及的环节包括交意向金、交房屋定金、选房、签订合同、建筑竣工、开收款发票等多个环节,需要对其进行系统的分析,完成地产企业的收入确定。面对这一系列问题,认为房地产企业在收入确定和成本核算过程中要从以下三个方面分析:第一,明确房地产企业收入确认和成本核算的制度,根据房地产企业的特殊性,按照各个环节的费用使用情况以及支付情况,制定完善的收入确认制度,按照相关制度完成企业的成本核算。第二,明确房地产企业施工过程中的核算对象,要能够根据房地产企业施工过程中涉及的环节不同,明确核算的对象,这样才能够保证成本核算的准确性。第三,要能够对不同施工项目的成本分别进行核算,根据不同项目成本费用的使用不同,分析成本费用核算过程中存在的问题,制定不同的解决措施。

(二)完善成本核算的业务

房地产企业在开发成本核算过程中,要结合房地产企业的特殊性完善成本核算业务,其主要从以下几个方面入手分析:第一,要根据国家的法律法规以及会计准则,制定房地产企业的成本核算准则以及规范,按照具体的核算规范对房地产成本费用进行核算,加强对企业的财务管理。第二,建立完善的房地产财务风险管理体系,根据房地产企业的发展特点,增加会计核算风险管理方案,从不同开发成本的角度出发,包括产品开发科目、产品出租开发等业务,注重对房地产企业成本核算的重视。第三,健全成本核算信息披露制度,对房地产企业的财务管理模式进行系统的统计,对内部财务信息进行披露,加强对企业内部财务管理进行监督审核,以此保证企业资金的运行效率。

(三)保障地产借款费用资本化核算

对房地产企业而言借款费用逐渐的实现资本化,那么在对开发成本核算过程中需要注重资本化的相关要求。房地产企业在对借款费用进行核算的过程中要能够按照历史成本以及费用配比的原则。企业要能够聘用专门的会计核算人才,完善借款费用核算的信息技术,在核算过程中要注重科学化和精准化,保证房地产企业能够按照合同要求时间内偿还借款费用。

(四)加强对成本核算监管工作的开展

房地产企业在开发成本核算工作开展过程中要注重监管工作的完善,成立专门的内部审计部门,对财务部门的成本核算工作进行统一的监督检查。要明确审计部门的职能和权限,赋予其权利,保证审计部门的独立性和专业性,对成本核算的各个环节进行监督检查,保证成本核算的公正性。同时让各个部门之间互相监督,建立制约关系,这样便能够通过互相监督避免违规操作现象的发生。

五、结语

对房地产企业而言相关业务比较复杂,建设周期比较长,涉及资金比较多,在开发成本核算过程中面临着一定的难点,明确开发成本费用核算的重点,优化开发成本核算的方案,能够更好地对房地产企业的资金使用情况进行监督管理,保证房地产企业资金的安全性。

参考文献

[1]顾秀敏.房地产开发企业会计核算相关问题研究[J].纳税,2018(20).

[2]梁杰.浅析房地产企业成本核算与控制[J].时代金融,2018(6).

[3]李凤莲.房地产企业会计核算探讨[J].财经界(学术版),2016(20).

[4]韩平.浅析房地产企业会计核算的难点与重点[J].财会学习,2016(3).

作者:周尽谦 单位:辽宁工程技术大学

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